Šį kartą noriu su jumis pakalbėti man artima tema – investavimas į nekilnojamajį turtą. Pastarosiomis dienomis tenka daug bendrauti šia tema, nes perkame naują projektą ir tuo pačiu deramės dar dėl poros kitų, tad aktualu didinti savo investuotojų gretas.
Ir kas įdomu, jog per tą laiką kiek teko dirbti su privačiai investuotojais tiek mažais investuojančiais vos po £5K, tiek dideliais investuojančiais ir virš £100K: visi nori kalbėti apie tą patį – investavimą. Tačiau pastebėjau, jog dauguma investavimą supranta kaip NUPIRKAU/SUREMONTAVAU/PARDAVIAU.
Bet ar šis variantas tikrai yra investavimas? Pirmiausia pakalbėkime kas yra tas investavimas ir „su kuo jis valgomas?” 🙂
Investavimas plačiąja prasme – tai procesas, kai žmogus ar organizacija paskiria savo išteklius (dažniausiai pinigus, bet gali būti ir laikas, žinios, energija ar kiti resursai) siekdami sukurti didesnę vertę ateityje.
Investavimas visada susijęs su trimis elementais:
Prie šių pagrindinių elementų aš dar pridėčiau kevirtą punktą- siekis sukurti pasyvias pajamas ilgalaikėje perspektyvoje. Bent man investavimas siejasi su finansinės laisvės kūrimu. Be šio punkto visa investavimo prasmė dingsta.
Mano anksčiau minėtas scenarijus, kai nupirkau, suremontavau ir pardaviau, būtent to ketvirto punkto ir neturi – nekuria pasyvių pajamų ir neprisideda prie finansinės laisvės kūrimo. Tai labiau aktyvus darbas, kuris veikia tol kol jūs patys (arba pasitelkę komandą) jį dirbate. Jis puikiai tinka, kai norite sukaupti didesnį kapitalą, bet kai jo „neįdarbinate” , t.y. pinigai nedirba kol jūs miegate tai tėra dar vienas sau susikurtas darbas.
Žinoma, galite su manimi nesutikti, tai tik mano nuomonė. Ir kartais atrodo, kad tokia nuomonė yra mažumos. Nes nuolat bendraujant tiek su esamais mano investuotojais, tiek su potencialiais visi labai nori užsiimti tuo vadinamu Flipinimu . Ir aš galvoju, ar tai dėl to, kad lengviausia suprasti tokį principą ar tai yra dėl nežinojimo, jog yra daug kitų variantų ir strategijų.
Šiandien noriu paminėti kokios jos yra ir iš kiek jų galima rinktis. Ppagrindinės investavimo į nekilnojamąjį turtą (NT) strategijos Jungtinėje Karalystėje.
Viena iš žinomiausių strategijų, tai BTL, kai perkamas NT su tikslu jį išnuomoti ilgalaikia nuoma.
Tikslas: generuoti pastovias mėnesines nuomos pajamas ir ilgainiui gauti kapitalo prieaugį, kai turto vertė kyla. Reikia paminėti, kad grąža iš BTL būna maža ir norint gauti kapitalo prieaugį, reikia tikrai laukti ilgai. Ir deja, ne visose vietovėse tos kainos kyla. Tad jei galvojate, kad nupirksite bet kur ir po dešimt metų jūsų turto vertė pakils, tai jūs galite būti teisųs, bet galite ir klysti. Priklauso nuo to už kiek pirkote ir kokioje vietovėje.
Turtas išnuomojamas keliems nuomininkams atskirais kambariais, o virtuvė ir svetainė bendra. Tai yra viena iš mano mėgstamiausių strategijų, nes grąža būna gerokai didesnė nei BTL, bet žinoma ir darbo, bei investicijų reikia gerokai daugiau. Taip pat ir žinių. Taip pat: reikalauja papildomo licencijavimo ir saugumo reikalavimų laikymosi.
Dar viena mūsų naudojama strategija ir labai populiari UK – kai perkamas nebrangus ar apleistas turtas, suremontuojamas, pakeliama vertė, refinansuojama ir išnuomojama.
Tikslas: Išsitraukti dalį ar visą investuotą kapitalą per refinansavimą, išlaikant turtą kaip ilgalaikį pajamų šaltinį.
Ši strategija yra visiškai topų viršūnėse! Kai perkama siekiant pagerinti ar rekonstruoti turtą ir parduoti brangiau.
Tikslas: kapitalo prieaugis per trumpą laikotarpį. Nors tas pasakymas per trumpą laiką yra labiai klaidinantis. UK ir taip viskas vyksta labai lėtai, o jei dar reikia gauti statybų ar renovacijos leidimus iš savivaldybės, tai gali su vienu projektu strigti ilgam.
Komercinių patalpų (pvz., biurų, parduotuvių) konvertavimas į gyvenamuosius vienetus.
Tikslas: padidinti turto vertę pasinaudojant planavimo leidimų lengvatomis (Permitted Development Rights).
Dažnai naudojama: kai biurų paklausa mažėja, o gyvenamųjų būstų trūksta. Ši strategija skirta labiau patyrusiems ir rizikas mokantiems įsivertinti investuotojiems.
Trumpalaikė nuoma per platformas kaip „Airbnb“ ar „Booking.com“.
Tikslas: didesnės pajamos nei iš ilgalaikės nuomos, ypač turistinėse ar verslo zonose.
Pastaba: reikalauja aktyvesnio valdymo ir gali turėti vietos savivaldos apribojimų. Taip pat ši strategija nors visų laikoma investavimu į NT, nėra investavimas. Tai yra verslo rūšis, kai teikiamos trumpalaikės apgyvendinimo paslaugos, tad turėkite mintyje, kad jei domitės šia strategija, jums reikės registruoti įmonę, kaip paslaugas teikiančios įmonės, o ne kaip investavimo.
Žemės įsigijimas su tikslu gauti planavimo leidimą statyboms arba padalinti sklypą į kelis.
Tikslas: parduoti su leidimu arba pastatyti ir realizuoti su pelnu.
Didžiausia vertės dalis: sukuriama būtent planavimo etape.
Ši strategija labai vilioja mūsų tautiečius. Bent jau aš tokį vaizdą esu susidariusi iš to kiek gaunu klausimų būtent iš lietuvių apie žemės pirkimą. Bet jei atkreipsite dėmesį į pateiktą paveiskliuką su rizikos paskirstymu, tai ši strategija yra pačiame viršuje, kas reiškia LABAI DIDELĮ RIZIKĄ, taip pat reikalingas DIDELIS KAPITALAS ir projektai užtrunka nuo poros iki keliolikos metų.
Partnerystė tarp investuotojo (finansai) ir plėtotojo (patirtis, projektas). Tai bendradarbiavimas tarp tų kas turi finansus, bet neturi žinių apie investavimą (o gal ir nenori jų turėti) ir tarp tų, kas žino kas ir kaip, ir gali rasti bei įgyvendinti didelius projektus. Abi pusės laimi. Tai strategija, kurią ir mes taikysime artimu metu.
Tikslas: dalintis pelnu pagal sutartą proporciją, sumažinant individualią riziką.
Investavimas į nekilnojamojo turto projektus. Kaip minėjau anksčiau, jog mes ieškome investuotojų, tai kalbėjau apie šią strategiją.
Tikslas: gauti dividendus/procentus nuo paskolintos sumos be tiesioginio turto valdymo.
Tinka: pasyviems investuotojams, norintiems kad pinigai dirbtų už juos, per daug nesukant galvos ir nesigilinant į NT rinką.
Strategija nereikalaujanti kapitalo, bet reikalaujanti žinių, bei derybinių įgūdžių. Valdyti ar išnuomoti svetimą turtą be nuosavybės perėmimo (su pirkimo teise ateityje arba be jos).
Tikslas: generuoti pajamas iš valdomo turto be didelio kapitalo išlaidų. Paprasčiau tariant uždirbti iš pernuomojamo turto. Išsinuomojai pigiau, pernuomoji brangiau. Atrodo paprasta, bet tikrai ne kiekvienas tai gali.
Ir pabaigai pridedu vadinamą investavimo piramidę. Apačioje esančios strategijos yra mažiausiai rizikingos ir reikalaujančios mažiausiai kapitalo. Kylant piramide aukštyn – rizika didėja, kapitalo poreikis auga. Tačiau tuo pačiu ir konkurencija mažėja, o pelno marža didėja. Tad kiekvienam spręsti pagal savo įgūdžius, žinias, patirtį bei rizikos toleravimo lygį, į kokią strategiją verta žiūrėti.
Na štai, išvardinau 10 pagrindinių, bet jų tikrai yra daugiau (Rent to buy – Lease options, Assisted Sale, Social housing ir t.t.) ir apie kiekvieną galima kalbėti labai daug. Jei jus domina kokia viena konkreti strategija komentuokite ir galbūt sekančiame mano įraše papasakosiu būtent apie ją išsamiau.
Tik Strategic Minds Society nariai gali naudotis šio puslapio mokomuoju turiniu.
Jeigu jau esi SMS klubo narys, tai prisijunk:
Jeigu dar nesi mūsų klubo narys, tai kviečiame tave prisijungti:
